Caro para quem? Estrangeiros avançam sobre imóveis brasileiros
Compradores internacionais ganham espaço em áreas valorizadas de olho em renda, patrimônio e uso próprio, enquanto quem recebe em reais enfrenta outra conta
O apartamento é o mesmo. O endereço também. O preço não muda de acordo com o passaporte de quem entra na imobiliária, mas ainda assim, R$ 1 milhão pode representar esforços financeiros muito diferentes quando um comprador construiu patrimônio em reais e outro chega ao Brasil com recursos em dólar ou euro.
Essa diferença começa a aparecer justamente em alguns dos endereços mais caros do país. Entre novembro de 2025 e abril de 2026, estrangeiros responderam por 32% das 54 vendas de unidades compactas realizadas pela Patrimóvel em Copacabana, Ipanema e Leblon, na Zona Sul do Rio. Argentinos lideraram as aquisições, acompanhados por compradores de países europeus e da Nova Zelândia.
Os três bairros também vêm registrando valorização. Em agosto, o preço médio anunciado do metro quadrado chegou a R$ 28.751 no Leblon, R$ 26.612 em Ipanema e R$ 13.626 em Copacabana. Em 12 meses, as altas foram de 13,6%, 8,6% e 9,1%, respectivamente, segundo o Índice FipeZAP. Os números não permitem atribuir essa valorização à presença estrangeira, mas mostram que esse público está entrando justamente em regiões onde o metro quadrado já está entre os mais disputados.
“O preço anunciado é igual para todos, mas o esforço financeiro para chegar até ele não é. Quando entra um comprador com patrimônio constituído em moeda forte, muda a referência usada para avaliar aquele ativo. Isso não significa que o imóvel brasileiro seja automaticamente barato, mas ajuda a entender por que determinados valores podem ser percebidos de maneiras tão diferentes”, afirma Marcos Koenigkan, empresário multissetorial e especialista em mercado imobiliário.
Mas preço não explica sozinho esse interesse. Entre os estrangeiros aparecem perfis distintos: investidores interessados em renda e valorização patrimonial, proprietários de segunda residência e compradores que combinam as duas finalidades, usando o imóvel durante parte do ano e alugando quando estão fora do Brasil. No Rio, a locação de curta duração ajuda a explicar especialmente a procura por unidades compactas. Na Lobie, empresa que administra esse tipo de propriedade, a participação de estrangeiros entre os proprietários passou de cerca de 2% para 18% em três anos.
A estratégia acompanha um comportamento mais amplo do mercado. No primeiro trimestre de 2026, 40% das aquisições pesquisadas pelo Raio X FipeZAP foram realizadas com finalidade de investimento. Entre esses compradores, 58% pretendiam obter renda com aluguel e 42% buscavam retorno com a revenda após valorização. O levantamento considera compradores em geral e não apenas estrangeiros.
Lino Felipe Lopes Dias, empresário e especialista em desenvolvimento estratégico e expansão de negócios, com experiência nos setores de construção, incorporação e mercado imobiliário, chama atenção para a finalidade da compra. “Um imóvel para uso próprio segue uma lógica diferente daquele adquirido para gerar renda ou formar patrimônio. No investimento, não basta olhar quanto ele custa hoje. É preciso avaliar ocupação, receita possível, despesas, liquidez e potencial de valorização. É isso que mostra se a compra faz sentido no longo prazo”, afirma.
O turismo adiciona outra peça à equação. Entre janeiro e agosto de 2026, o Brasil recebeu 6,45 milhões de visitantes estrangeiros. Argentinos lideraram as entradas, com 2,24 milhões, seguidos por chilenos, com 547,6 mil, e norte americanos, com 514,1 mil. “O fluxo não significa, por si só, intenção de compra, mas amplia o contato de estrangeiros com destinos brasileiros onde imóveis também são utilizados como segunda residência ou fonte de renda”, explica Koenigkan.
Do outro lado dessa conta está o brasileiro que depende do crédito. No primeiro semestre de 2026, foram vendidos 226.536 imóveis residenciais novos no país, crescimento de 5,4% sobre o mesmo período de 2025, segundo levantamento da Câmara Brasileira da Indústria da Construção, elaborado pela Brain Inteligência Estratégica. Para quem recebe em reais e precisa financiar, pesam entrada, juros e prestação. Quem chega com recursos em moeda forte pode partir de uma referência financeira diferente.
Ainda não há evidências de que compradores internacionais estejam elevando os preços dos imóveis brasileiros de maneira generalizada. O movimento identificado até agora é concentrado, principalmente em áreas turísticas e valorizadas. Mas adiciona uma nova fonte de procura a endereços que já estão entre os mais caros do país.
O apartamento continua custando R$ 1 milhão para qualquer comprador. O que mudou é que, diante dele, já não existe necessariamente um único conceito de caro.
Por Ana Paula Zandona
