ANA PAULA BRANCO
S\u00c3O PAULO, SP (FOLHAPRESS) – Vender um im\u00f3vel, especialmente com a infla\u00e7\u00e3o acumulada e as seguidas altas da taxa b\u00e1sica de juros, pode levar meses e ultrapassar um ano no atual mercado imobili\u00e1rio brasileiro.<\/p>\n
Diversos fatores s\u00e3o respons\u00e1veis pelas dificuldades em concretizar o neg\u00f3cio, como tamanho, localiza\u00e7\u00e3o e ano de constru\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel. Cabe ao propriet\u00e1rio se preparar para conseguir a melhor proposta, come\u00e7ando por se afastar emocionalmente do bem.<\/p>\n
O apego \u00e0 propriedade ou a necessidade de vend\u00ea-la r\u00e1pido levam muitos donos a cobrarem um valor distante do praticado pelo mercado para im\u00f3veis similares, seja para mais ou para menos.<\/p>\n
“Se o im\u00f3vel est\u00e1 avaliado acima do que de fato ele vale, esse prazo [de venda] pode ser muito estendido. Um im\u00f3vel super avaliado demora um tempo muito maior para ser vendido e acaba sendo negociado por um valor menor do que deveria”, afirma Guilherme Ribeiro, head de opera\u00e7\u00f5es da Desenrola.<\/p>\n
Ribeiro explica que essa desvaloriza\u00e7\u00e3o pode ocorrer devido a faltas de manuten\u00e7\u00e3o e conserva\u00e7\u00e3o que surgem enquanto o im\u00f3vel est\u00e1 parado.<\/p>\n
Cyro Naufel, diretor institucional da Lopes, afirma que \u00e9 preciso ficar atento ainda \u00e0s taxas atreladas ao im\u00f3vel antes de precific\u00e1-lo. “Muitas vezes, o pre\u00e7o de venda est\u00e1 dentro do mercado, mas o valor do IPTU e do condom\u00ednio est\u00e3o t\u00e3o altos que inviabilizam a venda. Neste caso \u00e9 preciso fazer ajustes no valor”, afirma.<\/p>\n
Ainda que os im\u00f3veis mais novos tendam a ser mais valorizados, a localiza\u00e7\u00e3o pode ser determinante na escolha do comprador. Bairros com maior oferta de parques e transporte p\u00fablico e baixa exposi\u00e7\u00e3o \u00e0 criminalidade ou a riscos de enchente se mant\u00e9m com o metro quadrado mais valorizados.
“A localiza\u00e7\u00e3o \u00e9 o primeiro item que a gente coloca na balan\u00e7a para poder iniciar a an\u00e1lise de compra. A planta [do apartamento] muda de caracter\u00edstica como a moda das roupas. Muda a forma de vida, o comportamento das pessoas, muda a planta”, diz Nelson Parisi, presidente da Rede Imobili\u00e1ria Secovi-SP.<\/p>\n
Um dos indicativos do melhor momento para a venda de um im\u00f3vel \u00e9 a sua valoriza\u00e7\u00e3o no mercado. Empreendimentos mais novos tendem a valer mais.<\/p>\n
Um novo estudo de pre\u00e7os do Loft Analytics, n\u00facleo da plataforma imobili\u00e1ria com an\u00e1lises sobre o mercado, aponta que apartamentos constru\u00eddos nos \u00faltimos 20 anos na capital paulista t\u00eam o metro quadrado cerca de 16% mais valorizado do que no per\u00edodo anterior.<\/p>\n
Se comparados com os apartamentos ainda mais antigos, constru\u00eddos antes dos anos 1960 e que demandam maior custo na manuten\u00e7\u00e3o, a diferen\u00e7a ultrapassa os 31%.<\/p>\n
A plataforma considerou 20.625 transa\u00e7\u00f5es conclu\u00eddas na cidade, entre janeiro de 2019 e dezembro de 2021, em 23 bairros<\/p>\n
O levantamento mostra ainda, que dependendo da sua localiza\u00e7\u00e3o, im\u00f3veis perdem menos o seu valor e atraem compradores.<\/p>\n
O economista urbano e membro do Loft Analytics Rodger Campos cita como exemplos Vila Nova Concei\u00e7\u00e3o e Moema, que concentram empreendimentos de luxo e sofreram menos os efeitos do tempo no seu valor final pelas caracter\u00edsticas de uma regi\u00e3o arborizada e com condom\u00ednios de alto padr\u00e3o com vigil\u00e2ncia 24 horas.<\/p>\n
Os propriet\u00e1rios que pretendem vender um im\u00f3vel mais antigo podem se valer de uma melhor liquidez no momento em que muitos interessados buscam uma alternativa de menor custo para morar em bairros com melhores op\u00e7\u00f5es de transporte e maior sensa\u00e7\u00e3o de seguran\u00e7a.<\/p>\n
Relat\u00f3rio \u200bda imobili\u00e1ria digital QuintoAndar -com base nos contratos fechados no primeiro trimestre deste ano na plataforma-, indica Vila Mariana, Tatuap\u00e9, Mooca, Pinheiros e Moema na lideran\u00e7a dos bairros mais procurados por quem busca um im\u00f3vel para comprar.<\/p>\n
Santana entrou neste ano no ranking, na d\u00e9cima posi\u00e7\u00e3o. O bairro da zona norte come\u00e7ou a se destacar na pandemia, dobrando o seu n\u00famero de vendas de im\u00f3veis em compara\u00e7\u00e3o com o mesmo per\u00edodo do ano passado.<\/p>\n
O propriet\u00e1rio precisa mostrar ao comprador que o im\u00f3vel que ele tem para vender pode ser a melhor escolha. Isso passa pela escolha das fotos que estar\u00e3o no an\u00fancio da imobili\u00e1ria e pela experi\u00eancia durante uma visita presencial.<\/p>\n
C\u00f4modos sujos, l\u00e2mpadas queimadas, mobili\u00e1rio inadequado e paredes com cores fortes causam impacto t\u00e3o negativo quanto janelas quebradas e torneiras pingando.<\/p>\n
Segundo corretores de im\u00f3veis, detalhes como esses s\u00e3o o motivo de muitas casas e apartamentos ficarem sem interessados.<\/p>\n
“A apresenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel \u00e9 muito importante. Na grande maioria das vezes o propriet\u00e1rio est\u00e1 vendendo o im\u00f3vel em que mora. Receber uma pessoa interessada com a lou\u00e7a na pia, a cama desarrumada, gera uma m\u00e1 impress\u00e3o. Inclusive, j\u00e1 h\u00e1 no Brasil empresas especializadas em decorar a casa com o objetivo de vender”, diz Cyro Naufel.<\/p>\n
A designer de interiores Schaelly Campos se especializou nesse conceito, chamado de home stating (casa cen\u00e1rio), para enfrentar a crise de 2015 no mercado imobili\u00e1rio e, hoje, d\u00e1 aulas sobre o tema.<\/p>\n
Ela afirma que combinar estrat\u00e9gias que melhoram a apar\u00eancia do local e inspiram a mem\u00f3ria afetiva, encantam o potencial comprador. ” Afinal, comprar a casa pr\u00f3pria \u00e9 um sonho do brasileiro. Ele precisa chegar no espa\u00e7o e se imaginar morando ali”, diz Campos.<\/p>\n
A especialista afirma que, geralmente, basta uma limpeza, uma pintura e a retirada de objetos muito pessoais para valorizar os c\u00f4modos do im\u00f3vel e fechar a venda.<\/p>\n
“As pessoas tendem a destinar a sua aten\u00e7\u00e3o para aquilo que n\u00e3o est\u00e1 em conson\u00e2ncia com o restante do ambiente. Por exemplo, mesmo que a cozinha tenha m\u00f3veis bonitos, de qualidade, e um piso em bom estado, se a lou\u00e7a estiver suja, no que voc\u00ea acha que o cliente vai reparar?”<\/p>\n
As melhorias, contudo, devem ser objetivas. Guilherme Ribeiro, da Desenrola, diz que n\u00e3o \u00e9 recomend\u00e1vel fazer uma reforma para vender o bem, exceto se o im\u00f3vel estiver em um estado muito ruim de conserva\u00e7\u00e3o, a ponto de afastar os poss\u00edveis interessados.
“Nesse caso, a maioria dos compradores n\u00e3o vai nem querer fazer uma proposta, e, se fizer, ser\u00e1 muito baixa.”<\/p>\n
Mas n\u00e3o adianta deixar a casa bonita para as fotos se houver problemas com a papelada.<\/p>\n
Para garantir que a venda ser\u00e1 conclu\u00edda no menor tempo h\u00e1bil, o propriet\u00e1rio deve estar com a documenta\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel e a pessoal atualizadas.
Antes mesmo da divulga\u00e7\u00e3o do im\u00f3vel nos sites imobili\u00e1rios, contas atrasadas e certid\u00f5es devem estar em dia.
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CHECKLIST PARA A VENDA DO IM\u00d3VELAVALIA\u00c7\u00c3O DO IM\u00d3VEL
– \u00c9 necess\u00e1rio tentar ajustar o valor do im\u00f3vel com os de mercado
– Pesquisar sobre o valor de venda de im\u00f3veis semelhantes na regi\u00e3o ajuda a estabelecer um pre\u00e7o m\u00e9dio e a negociar
– A busca pode ser feita pela internet, em sites de imobili\u00e1rias, ou com o zelador, s\u00edndico do pr\u00e9dio ou vizinhos
– Os im\u00f3veis rec\u00e9m-adquiridos normalmente apresentam um pre\u00e7o de mercado mais assertivoDOCUMENTA\u00c7\u00c3O EM ORDEM
Pend\u00eancias em documentos pessoais ou do im\u00f3vel podem adiar e at\u00e9 impedir a venda\u200b. \u00c9 preciso deixar em dia:
– Registro do im\u00f3vel
– Comprovantes de quita\u00e7\u00e3o do IPTU e demais contas
– Certid\u00e3o negativa do of\u00edcio de interdi\u00e7\u00e3o e tutelas
– Planta baixa do im\u00f3vel
– Documentos pessoais, como RG, CPF, Certid\u00e3o de Nascimento (ou casamento) atualizada
– Demais arquivos que envolvam a venda \u200bREFORMAS PONTUAIS
– Uma torneira quebrada, uma parede descascando ou tomadas com mau funcionamento podem n\u00e3o impactar no dia a dia, mas chamam muita aten\u00e7\u00e3o negativa dos poss\u00edveis compradores
– Infiltra\u00e7\u00f5es, mofo, vidros trincados ou quebrados, problemas no piso, fissuras nas paredes, metais enferrujados devem ser reparados antes de o im\u00f3vel ser colocado \u00e0 vendaCONTRATAR ESPECIALISTAS
– Contar com assessoria profissional tende a agilizar a venda e diminuir contratempos
– Corretores de im\u00f3veis podem auxiliar com o p\u00fablico-alvo ideal e nas conversas com poss\u00edveis compradores
– Advogados presentes durante toda a negocia\u00e7\u00e3o, da proposta ao registro do im\u00f3vel, direcionam para um processo mais tranquilo
– Engenheiros identificam altera\u00e7\u00f5es feitas no im\u00f3vel que precisam ser regularizadas, se for o caso, e emitem laudo sobre a condi\u00e7\u00e3o estrutural do im\u00f3velAN\u00daNCIO NA INTERNET
– \u00c9 comum colocar o im\u00f3vel em v\u00e1rias imobili\u00e1rias. Certifique-se de que em todas o im\u00f3vel est\u00e1 com o mesmo pre\u00e7o
– Descreva o m\u00e1ximo de caracter\u00edsticas do im\u00f3vel \u00e0 venda
– Acompanhe sempre o an\u00fancio
– Se n\u00e3o aparecer interessados ap\u00f3s um m\u00eas, veja se h\u00e1 algo no an\u00fancio que possa ser melhoradoATEN\u00c7\u00c3O AOS DETALHES
– Em qual momento do dia a incid\u00eancia de luz solar \u00e9 mais presente no im\u00f3vel
– N\u00famero de c\u00f4modos, vagas de garagem
– Oferta de transporte p\u00fablico e servi\u00e7os na regi\u00e3o
– Se for um apartamento, em qual andar est\u00e1 localizado
– Infraestrutura do condom\u00ednio, como portaria, \u00e1reas de lazer e sistema de seguran\u00e7aBOAS FOTOS NO AN\u00daNCIO
– Observe quais s\u00e3o os hor\u00e1rios de maior luz solar em cada c\u00f4modo
– A luz solar garante maior qualidade nas imagens e tamb\u00e9m mostra como \u00e9 a ilumina\u00e7\u00e3o ambiente da casa
– Fazer as fotos com um fot\u00f3grafo especializado em interiores pode ser uma vantagem
– O an\u00fancio deve ter muitas fotos (30 ou mais) de \u00e2ngulos diferentes, seguindo uma ordem l\u00f3gica, e v\u00eddeos em cada c\u00f4modo
– H\u00e1 sites que disponibilizam tour virtual pelo apartamentoDECORE A CASA
– Prepare o im\u00f3vel para receber os compradores, seja presencialmente ou online
– Janelas devem ficar abertas e tudo deve estar limpo e sem bagun\u00e7a
– Retire itens decorativos que sejam muito pessoais
– O uso de tons neutros e claros na pintura das paredes amplia o ambiente
– Criar espa\u00e7os estrat\u00e9gicos, como um cantinho de leitura e um quarto aconchegante, pode ajudar o comprador a se sentir em casa
– H\u00e1 empresas especializadas em home staging, uma consultoria que prepara o im\u00f3vel para a vendaNO DIA DA VISITA DO COMPRADOR
– Deixe o cliente circular \u00e0 vontade pelos c\u00f4modos e checar arm\u00e1rios, janelas, portas, torneiras e ralos
– A experi\u00eancia de visitar o im\u00f3vel \u00e9 fundamental para a escolha do comprador
– Geralmente, o interessado faz mais de uma visita ao im\u00f3vel antes de iniciar a negocia\u00e7\u00e3o
– Segundo os especialistas, a segunda visita \u00e9 ainda mais importanteFontes: Lopes, Crea-SP, Desenrola, Loft Analytics, Secovi-SP, Eleven Construtora, Hagan\u00e1 e Cosecurity<\/p>\n