LUCAS BOMBANA
S\u00c3O PAULO, SP (FOLHAPRESS) – O novo aumento na taxa b\u00e1sica de juros promovido no dia 4 de maio pelo BC (Banco Central) real\u00e7a, ainda mais, as oportunidades oferecidas neste momento pelos t\u00edtulos de renda fixa.<\/p>\n
Pap\u00e9is p\u00f3s-fixados negociados no Tesouro Direto que acompanham a varia\u00e7\u00e3o da Selic, assim como fundos de perfil conservador do tipo DI e CDBs de grandes institui\u00e7\u00f5es financeiras est\u00e3o entre as principais alternativas apontadas por especialistas dentro da classe.<\/p>\n
Al\u00e9m das op\u00e7\u00f5es mais tradicionais do mercado, quem tamb\u00e9m tem conseguido tirar um bom proveito do processo de aperto nas condi\u00e7\u00f5es monet\u00e1rias para segurar a infla\u00e7\u00e3o s\u00e3o os fundos imobili\u00e1rios que investem em CRIs (Certificados de Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios).<\/p>\n
O QUE S\u00c3O FUNDOS DE PAPEL
Conhecidos no jarg\u00e3o de mercado como fundos de papel, a estrat\u00e9gia desses produtos consiste basicamente em os gestores destinarem os recursos captados junto aos investidores nos certificados, t\u00edtulos privados de renda fixa vinculados de alguma maneira ao mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n
Esses t\u00edtulos costumam ter como indexadores o IPCA (\u00cdndice Nacional de Pre\u00e7os ao Consumidor Amplo), para casar com o horizonte de longo prazo dos projetos, ou o CDI, mais comum em opera\u00e7\u00f5es vinculadas a shoppings e centros comerciais em geral.<\/p>\n
Segundo Brunno Bagnariolli, s\u00f3cio respons\u00e1vel pela \u00e1rea de neg\u00f3cios imobili\u00e1rios da gestora Mau\u00e1 Capital, os fundos imobili\u00e1rios de papel tendem a apresentar ao longo do tempo um desempenho melhor do que os pares do setor.<\/p>\n
COMO O RENDIMENTO DESSES FUNDOS SE COMPARA COM O DE OUTROS?
Um estudo realizado pela gestora procurou fazer uma an\u00e1lise semestral desde 2018 em que comparou o desempenho m\u00e9dio do mercado de FIIs com o dos principais fundos de receb\u00edveis do tipo “high grade”, ou grau de investimento, que investem em t\u00edtulos de empresas com boa classifica\u00e7\u00e3o de rating.<\/p>\n
Os dados do levantamento indicam que, na maior parte das vezes, quando o mercado de fundos imobili\u00e1rios como um todo tem um desempenho positivo, os fundos de papel t\u00eam uma performance mais destacada do que a m\u00e9dia.
O estudo considera tanto a valoriza\u00e7\u00e3o dos fundos selecionados, bem como a distribui\u00e7\u00e3o peri\u00f3dica de dividendos caracter\u00edstica da categoria.
Por outro lado, quando os fundos imobili\u00e1rios de uma maneira geral t\u00eam uma fase de perdas, aqueles que investem em CRIs novamente acabam conseguindo se sair melhor que os pares.
Bagnariolli afirma que, em momentos de maior apetite por risco, os fundos de papel acabam se beneficiando da migra\u00e7\u00e3o dos investidores para alternativas que proporcionem um rendimento maior para a carteira. \u00c9 o caso da renda vari\u00e1vel, classe na qual se encontram os fundos imobili\u00e1rios, cujas cotas s\u00e3o negociadas em Bolsa assim como uma a\u00e7\u00e3o.
COMO A INFLA\u00c7\u00c3O E A SELIC AFETAM OS FUNDOS DE PAPEL?
Nos cen\u00e1rios de maior conservadorismo, que costumam vir acompanhados de aumento dos juros para controlar uma infla\u00e7\u00e3o alta, os fundos de receb\u00edveis conseguem navegar bem pelo fato de os t\u00edtulos em que eles investem serem indexados ao CDI ou ao IPCA, diz Bagnariolli.
“A alta dos juros e da infla\u00e7\u00e3o impacta diretamente na distribui\u00e7\u00e3o de dividendos dos fundos de receb\u00edveis, atraindo maior interesse dos investidores, o que gera uma press\u00e3o compradora e segura o pre\u00e7o das cotas em momentos de incerteza”, afirma o s\u00f3cio da Mau\u00e1, gestor \u00e0 frente do fundo “Mau\u00e1 Capital Receb\u00edveis Imobili\u00e1rios”.
O fundo tem como proposta entregar ao investidor um retorno m\u00e9dio via o pagamento de dividendos de 1% ao m\u00eas, com um “dividend yield” (rela\u00e7\u00e3o entre o dividendo pago e o valor da cota do fundo) de 12,8% ao ano em mar\u00e7o de 2022. Os rendimentos pagos pelos FIIs de CRIs s\u00e3o isentos de Imposto de Renda (IR).
Entre os CRIs em carteira, est\u00e3o pap\u00e9is com retorno real de 7% ao ano vinculados a galp\u00f5es log\u00edsticos na regi\u00e3o de Cajamar, em S\u00e3o Paulo, ou indexados ao CDI e acrescidos de juros de 5% ao ano, caso do CRI Sam\u00b4s Club.
CORRETORAS REDUZEM INVESTIMENTO M\u00cdNIMO E MUDAM ESTRAT\u00c9GIA COM ALTA DA SELIC
S\u00f3cio-fundador da Guardian, Gustavo Asdourian diz que, ap\u00f3s terem promovido no in\u00edcio de mar\u00e7o um desmembramento das cotas do fundo imobili\u00e1rio “Guardian Multiestrat\u00e9gia Imobili\u00e1ria I”, o investimento m\u00ednimo passou de aproximadamente R$ 100 para cerca de R$ 10.
Isso ocorreu ap\u00f3s a corretora perceber um aumento do interesse dos investidores pelos fundos de papel ao longo dos \u00faltimos dois meses.
Asdourian diz que a medida foi tomada de modo a permitir que um n\u00famero maior de pessoas tivesse condi\u00e7\u00f5es de comprar cotas do fundo, sem ter de desembolsar valores elevados para isso.
“Desde ent\u00e3o, a base de cotistas do fundo, que era formada por pouco mais de cem investidores, saltou para quase 1.500, o que demonstra o elevado grau de interesse do p\u00fablico em geral pela estrat\u00e9gia”, afirma o s\u00f3cio da gestora, acrescentando que boa parte dos investidores rec\u00e9m-chegados tem menos de dez cotas do fundo, o que evidencia, segundo Asdourian, a import\u00e2ncia da democratiza\u00e7\u00e3o dos investimentos.
A carteira do fundo da Guardian \u00e9 composta majoritariamente por CRIs indexados ao IPCA com prazo m\u00e9dio de 4 anos e taxas de juros reais, ou seja, acima da infla\u00e7\u00e3o, entre 5% e 8% ao ano.
Asdourian diz que os certificados t\u00eam como contraparte empresas com baixo risco de cr\u00e9dito, como BRF e P\u00e3o de A\u00e7\u00facar, que emitem os t\u00edtulos para financiar contratos de loca\u00e7\u00e3o de galp\u00f5es log\u00edsticos ou de lojas da rede de supermercados.
Segundo o gestor, para os pr\u00f3ximos meses est\u00e1 prevista uma mudan\u00e7a na composi\u00e7\u00e3o do portf\u00f3lio de receb\u00edveis do fundo.
“Conforme a taxa Selic alcance o pico previsto para o atual ciclo de aperto monet\u00e1rio em torno de 13% ao ano, e fa\u00e7a a infla\u00e7\u00e3o come\u00e7ar a ceder, nossa inten\u00e7\u00e3o \u00e9 vender alguns CRIs de maior liquidez indexados ao IPCA e substitu\u00ed-los por certificados que acompanhem o CDI”, diz o s\u00f3cio da Guardian.
A expectativa \u00e9 que os pap\u00e9is indexados ao CDI passem a representar cerca de 40% da carteira do FII Multiestrat\u00e9gia at\u00e9 o final do ano.
S\u00f3cio respons\u00e1vel pela \u00e1rea de cr\u00e9dito da gestora Brio Investimentos, Victor Moura diz que, diante dos juros baixos praticados pelo mercado durante o ano passado, a estrat\u00e9gia adotada pela casa foi de reduzir a busca por novos projetos imobili\u00e1rios para serem financiados por meio de CRIs.
Na ocasi\u00e3o, a leitura feita pelos s\u00f3cios da Brio, diz Moura, foi a de que n\u00e3o valia a pena competir com os grandes bancos na oferta de cr\u00e9dito \u00e0s empresas do setor, frente ao n\u00edvel de taxas no mercado com a Selic pr\u00f3xima das m\u00ednimas hist\u00f3ricas.
“Com a Selic agora em 12,75% ao ano, a postura de libera\u00e7\u00e3o de cr\u00e9dito pelos bancos est\u00e1 mais restritiva, o que abre espa\u00e7o para que gestoras possam atuar financiando opera\u00e7\u00f5es com dificuldades de levantar recursos”, diz o s\u00f3cio da Brio.
A gestora captou em outubro do ano passado cerca de R$ 60 milh\u00f5es, quando passou a oferecer estrat\u00e9gias voltadas ao p\u00fablico de varejo por meio do fundo Brio Multiestrat\u00e9gia. At\u00e9 ent\u00e3o, os fundos da casa eram de perfil mais arrojado e voltados apenas para investidores com mais de R$ 1 milh\u00e3o em aplica\u00e7\u00f5es financeiras.
Entre as posi\u00e7\u00f5es carregadas em carteira, est\u00e3o CRIs como o “HBR Habitasec”, com indexa\u00e7\u00e3o ao IPCA e juros de 6,15% ao ano, lastreado em contratos de loca\u00e7\u00e3o firmados com Decathlon, Tim e Pirelli, e o “Shopping Sul Planeta”, cujo indexador \u00e9 o CDI acrescido de juros de 2,6% ao ano, tendo como lastro opera\u00e7\u00f5es do Shopping Sul, localizado em Valpara\u00edso de Goi\u00e1s (GO).
Moura afirma que a gestora conta com um volume pr\u00f3ximo a R$ 200 milh\u00f5es em caixa para alocar em projetos imobili\u00e1rios e que tem sentido uma demanda crescente de construtoras e incorporadoras que precisam de liquidez para tocar as obras e enfrentam dificuldades para conseguir financiamento.
Est\u00e3o no radar opera\u00e7\u00f5es estruturadas por meio de CRIs que ofere\u00e7am uma taxa de retorno entre 8% e 10% ao ano, mais a varia\u00e7\u00e3o da infla\u00e7\u00e3o no per\u00edodo.
O s\u00f3cio da gestora afirma que, com a Selic baixa no ano passado, muitas empresas do ramo passaram a preferir fazer as capta\u00e7\u00f5es indexadas ao CDI em vez do IPCA, sem se atentar, contudo, para o risco que uma alta dos juros poderia representar para o neg\u00f3cio.
“Empresas que optaram por fazer capta\u00e7\u00f5es em CDI no momento em que a Selic estava baixa t\u00eam ido a mercado na tentativa de trocar o indexador pelo IPCA.”<\/p>\n