Uma pandemia, infla\u00e7\u00e3o em alta, taxa de juros na casa dos dois d\u00edgitos e, agora, uma guerra que pressiona ainda mais os pre\u00e7os das commodities. Para completar, o ano de 2022 no Brasil coloca ainda mais volatilidade no mercado com elei\u00e7\u00f5es presidenciais em outubro. O cen\u00e1rio de incertezas j\u00e1 \u00e9 sentido no mercado h\u00e1 algum tempo, e os Fundos Imobili\u00e1rios (FIIs) n\u00e3o passaram ilesos. Por isso, analistas apontam oportunidades de investimentos nesses ativos, uma vez que v\u00e1rios est\u00e3o com pre\u00e7os considerados baixos.<\/p>\n
O impacto da conjuntura econ\u00f4mica nos fundos imobili\u00e1rios \u00e9 evidente. O Ifix, \u00edndice de refer\u00eancia da B3 que acompanha os principais fundos com cotas negociadas na Bolsa, registrou queda de 2,29% em 2021 e acumula recuo superior a 3% em 2022.<\/p>\n
Esse movimento de desvaloriza\u00e7\u00e3o faz com que alguns FIIs sejam negociados abaixo do valor patrimonial – o total de ativos que comp\u00f5em os fundos dividido pelo valor de cotas. Ou seja, quem investe neles estaria pagando um pre\u00e7o inferior ao que o ativo vale.<\/p>\n
Um levantamento feito pela Alianza Investimentos Imobili\u00e1rios com a Quantum Axis mostra que, entre os FIIs de tijolos – que representam im\u00f3veis f\u00edsicos -, cinco segmentos est\u00e3o negociando cotas abaixo do valor patrimonial: fundos de fundos (FOFs), h\u00edbridos, de lajes corporativas, de log\u00edstica e de shoppings.<\/p>\n
Para Fabio Carvalho, s\u00f3cio da Alianza Investimentos Imobili\u00e1rios, a alta da Selic prolongou um efeito da pandemia em um mercado ainda em recupera\u00e7\u00e3o. “\u00c9 um momento interessante para acumular, porque esses FIIs est\u00e3o bastante baratos. Sem pressa, v\u00e1 comprando aos poucos, gradualmente. O cen\u00e1rio macroecon\u00f4mico atual n\u00e3o vai mudar de um dia para o outro”, afirma.<\/p>\n
Al\u00e9m do pre\u00e7o<\/strong><\/p>\n N\u00e3o \u00e9 s\u00f3 o fator pre\u00e7o que deve ser observado, alerta Thiago Lima, head da JGP Real Estate. “Nem tudo vale a pena somente por ser barato. A decis\u00e3o de investimento tamb\u00e9m requer uma an\u00e1lise de outros indicadores, como custo de reposi\u00e7\u00e3o, yield (rendimento), qualidade do lastro dos ativos e uma vis\u00e3o qualitativa. Muitas vezes s\u00f3 o valor patrimonial n\u00e3o reflete com perfei\u00e7\u00e3o o valor justo.”<\/p>\n Para Rodrigo Fran\u00e7a, portfolio manager da Devant Asset, alguns dos segmentos listados est\u00e3o com descontos exagerados, mesmo com o cen\u00e1rio ruim. Ele cita o setor de log\u00edstica, onde h\u00e1 uma expectativa de crescimento da demanda para a maioria dos ativos. Ele tamb\u00e9m coloca nessa lista de “exageros” os fundos de fundos (FOFs), j\u00e1 que carregam duas vezes o desconto nos pre\u00e7os: um no pre\u00e7o do pr\u00f3prio FOF e outro acumulado pelo segmento que ele representa.<\/p>\n Os analistas sugerem maior seletividade no segmento de lajes corporativas, uma vez que h\u00e1 receio quanto \u00e0 demanda por esses ativos em regi\u00f5es secund\u00e1rias, fora de S\u00e3o Paulo, por exemplo. Para o setor de shoppings, a expectativa \u00e9 de evolu\u00e7\u00e3o gradual, porque o quadro melhorou com o avan\u00e7o da vacina\u00e7\u00e3o contra a covid-19, mas \u00e9 preciso verificar o comportamento dos \u00edndices de inadimpl\u00eancia no varejo pelo impacto da infla\u00e7\u00e3o.<\/p>\n “A recupera\u00e7\u00e3o das cotas vai variar muito de segmento e fundos. O investidor precisa ser seletivo, priorizando qualidade, localiza\u00e7\u00e3o e pre\u00e7o”, afirma Ricardo Fran\u00e7a, analista da \u00c1gora Investimentos.<\/p>\n