As linhas de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio p\u00f3s-fixadas, atreladas ao indicador oficial de infla\u00e7\u00e3o (IPCA) e \u00e0 caderneta de poupan\u00e7a, tiveram um voo de galinha. Os empr\u00e9stimos nessas modalidades foram lan\u00e7ados com pompa em 2019 e at\u00e9 mostraram crescimento promissor nos primeiros dois anos, mas agora perderam f\u00f4lego, diante de juros e infla\u00e7\u00e3o em alta.<\/p>\n
Os financiamentos imobili\u00e1rios reajustados pelo IPCA chegaram a movimentar R$ 1,2 bilh\u00e3o por m\u00eas ao longo do ano passado. Com os chacoalh\u00f5es da economia, esse volume caiu para o patamar de R$ 300 milh\u00f5es no fim do primeiro semestre deste ano, conforme dados do Banco Central. E o vi\u00e9s \u00e9 de baixa. A institui\u00e7\u00e3o n\u00e3o tem dados espec\u00edficos sobre linhas de cr\u00e9dito corrigidas pela poupan\u00e7a.<\/p>\n
O lan\u00e7amento da modalidade IPCA ocorreu em 2019, em cerim\u00f4nia com a presen\u00e7a do presidente Jair Bolsonaro, o presidente da Caixa, Pedro Guimar\u00e3es, e uma plateia repleta de l\u00edderes pol\u00edticos e empres\u00e1rios do mercado imobili\u00e1rio. O banco estatal foi pioneiro na ado\u00e7\u00e3o da linha, com taxas na ordem de 3% a 5% ao ano, mais o IPCA. As linhas vigentes at\u00e9 ent\u00e3o tinham juros perto de 8,5% ao ano mais a Taxa Referencial (TR). Houve, portanto, redu\u00e7\u00e3o consider\u00e1vel da parcela inicial para os consumidores, j\u00e1 que a infla\u00e7\u00e3o estava num patamar baixo, estimulando as compras e vendas de im\u00f3veis – embora em contratos de maior risco.<\/p>\n
No ano seguinte, em 2020, foi a vez do lan\u00e7amento do cr\u00e9dito imobili\u00e1rio corrigido pela remunera\u00e7\u00e3o da poupan\u00e7a. Aqui, o pioneiro foi o Ita\u00fa Unibanco, logo seguido por outras institui\u00e7\u00f5es. Esta modalidade \u00e9 considerada menos arriscada para os mutu\u00e1rios, uma vez que o reajuste pela poupan\u00e7a tem um limite, ao contr\u00e1rio da infla\u00e7\u00e3o. Basta lembrar da regra: se a Selic for menor ou igual a 8,5%, o rendimento da poupan\u00e7a ser\u00e1 de 70% da Selic mais a TR. Se a Selic ultrapassar os 8,5%, o rendimento da caderneta trava em 0,5% ao m\u00eas mais TR.<\/p>\n
“Entendemos que essas linhas vieram para ficar. Elas tiveram papel importante na diversifica\u00e7\u00e3o dos produtos do mercado”, diz o diretor executivo da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio e Poupan\u00e7a (Abecip), Filipe Pontual. “Mas \u00e9 natural que, dependendo da conjuntura do momento, v\u00e3o ter mais ou menos atratividade.”<\/p>\n
‘Previsibilidade’<\/strong><\/p>\n O presidente da consultoria Melhor Taxa, Paulo Chebat, afirma que o surgimento dessas linhas representou uma inova\u00e7\u00e3o, com novas possibilidades de financiamento de acordo com o perfil de cada consumidor. Mas a ader\u00eancia nunca foi alta, de fato.<\/p>\n Enquanto a linha atrelada ao IPCA chegou a R$ 1,2 bilh\u00e3o por m\u00eas em seu melhor momento, a modalidade tradicional, vinculada \u00e0 TR, girou entre R$ 14 bilh\u00f5es e R$ 17 bilh\u00f5es por m\u00eas. “Diante da instabilidade macroecon\u00f4mica, a maioria dos clientes prefere a maior previsibilidade da TR”, diz Chebat. “Como temos hist\u00f3rico de infla\u00e7\u00e3o e juros altos, os clientes entendem que essas linhas t\u00eam um risco maior.”<\/p>\n A materializa\u00e7\u00e3o do risco agora ser\u00e1 motivo de um acompanhamento com lupa por analistas. A d\u00favida \u00e9 sobre os n\u00edveis de inadimpl\u00eancia daqui para frente nas carteiras p\u00f3s-fixadas, uma vez que as d\u00edvidas pesar\u00e3o mais no j\u00e1 pressionado or\u00e7amento das fam\u00edlias.<\/p>\n Embora haja o risco potencial de a inadimpl\u00eancia subir nas carteiras p\u00f3s-fixadas de alguns bancos, a chance de isso causar estragos no sistema financeiro como um todo \u00e9 remota, justamente porque essas linhas cresceram comparativamente pouco at\u00e9 ent\u00e3o. “Hoje, o estoque de cr\u00e9dito atrelado ao IPCA \u00e9 algo em torno de 2% do total de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio no sistema financeiro nacional. Ainda \u00e9 uma exposi\u00e7\u00e3o baixa”, dizem Hebbertt Soares e Juliana Cantero, diretores de finan\u00e7as estruturadas da Fitch Ratings.<\/p>\n Vale lembrar ainda que em 2019, quando o cr\u00e9dito com IPCA foi lan\u00e7ado, havia grande expectativa de que os bancos fossem securitizar os receb\u00edveis dos clientes, ampliando suas fontes de recursos. Mas isso tamb\u00e9m n\u00e3o decolou.<\/p>\n “Nos Estados Unidos e na Europa, a securitiza\u00e7\u00e3o tem muita origina\u00e7\u00e3o nas modalidades de financiamento indexadas a indicadores de mercado. No Brasil, ela nunca foi um grande lastro para isso, porque a grande maioria das opera\u00e7\u00f5es s\u00e3o atreladas \u00e0 TR. As linhas de IPCA e poupan\u00e7a teoricamente poderiam reduzir esse descasamento. Mas, do ponto de vista de an\u00e1lise de risco, ainda \u00e9 preciso entender como essas carteiras se comportar\u00e3o ao longo do tempo para dar mais seguran\u00e7a a investidores”, dizem os profissionais da Fitch.<\/p>\n As informa\u00e7\u00f5es s\u00e3o do jornal O Estado de S. Paulo.<\/p>\n