Criada em 2018 para definir regras claras para o cancelamento dos contratos de compra e venda de im\u00f3veis, a Lei dos Distratos (13.786) tem sido motivo de diverg\u00eancias. Advogados que defendem empresas imobili\u00e1rias afirmam que a nova legisla\u00e7\u00e3o n\u00e3o tem sido capaz de prover a seguran\u00e7a esperada, uma vez que as decis\u00f5es judiciais estariam favorecendo os compradores de im\u00f3veis. Por sua vez, advogados de consumidores rebatem, afirmando que a norma abre brechas para abusos de poder econ\u00f4mico.<\/p>\n
A Lei dos Distratos surgiu depois que os cancelamentos de vendas explodiram nos idos de 2014, quando a economia brasileira entrou em recess\u00e3o. Na \u00e9poca, n\u00e3o havia regras para esse tipo de situa\u00e7\u00e3o, e as decis\u00f5es judiciais geralmente obrigavam as empresas a devolverem em torno de 75% do valor pago pelos consumidores at\u00e9 a entrega do im\u00f3vel.<\/p>\n<\/p>\n
Isso gerou desequil\u00edbrios, pois as construtoras tinham a obriga\u00e7\u00e3o de terminar a obra mesmo perdendo a receita das vendas distratadas. A conta n\u00e3o fechava. Muitas empresas entraram no vermelho e algumas at\u00e9 foram para recupera\u00e7\u00e3o judicial, como foi o caso de PDG Realty, Rossi Residencial, Viver, Jo\u00e3o Fortes e Urbplan (antiga Scopel).<\/p>\n<\/p>\n
“Com a san\u00e7\u00e3o da Lei 13.786, foram definidas regras para evitar surpresas. No caso da compra e venda de apartamentos na planta, est\u00e1 prevista a reten\u00e7\u00e3o de 50% do valor pago pelo consumidor at\u00e9 o momento da rescis\u00e3o (quando h\u00e1 patrim\u00f4nio de afeta\u00e7\u00e3o). No caso de lotes adquiridos na planta, a reten\u00e7\u00e3o deve ser de no m\u00e1ximo 10% do valor do contrato. Tamb\u00e9m foi definido na lei que n\u00e3o haver\u00e1 devolu\u00e7\u00e3o da taxa de corretagem, paga diretamente \u00e0 intermediadora, que costuma ser de 4% a 6% do valor total do im\u00f3vel.”<\/p>\n<\/p>\n
Outro ponto importante: as empresas ficam autorizadas a devolver o dinheiro s\u00f3 depois da entrega do im\u00f3vel e do recebimento do Habite-se, de modo a evitar que fiquem sem dinheiro para terminar a obra, prejudicando os outros consumidores que compraram um im\u00f3vel no mesmo empreendimento.<\/p>\n<\/p>\n
Onde est\u00e1 a diverg\u00eancia<\/b><\/p>\n
Os advogados das empresas relatam que muitos magistrados est\u00e3o reduzindo as multas para cerca de apenas 10% do que foi pago, no intuito de aliviar o peso considerado excessivo para consumidores. O tema foi discutido durante o F\u00f3rum Loteamentos Urbanos, organizado pelo Estad\u00e3o. A situa\u00e7\u00e3o preocupa empresas, que veem a\u00ed o risco de um est\u00edmulo \u00e0s rescis\u00f5es de contratos sem justificativa e aplica\u00e7\u00e3o de um valor insuficiente de multas para cobrir os custos de produ\u00e7\u00e3o.<\/p>\n<\/p>\n
O s\u00f3cio-fundador do escrit\u00f3rio VBD Advogados, Olivar Vitale, fez o mapeamento de mais de 100 decis\u00f5es de distratos e alerta que as multas t\u00eam sido baseadas no que foi pago pelos consumidores durante o andamento do contrato, independente do valor. “N\u00e3o se analisa o quanto foi pago, se foi 0,5% ou 80%”, exemplifica.<\/p>\n<\/p>\n
Para ele, o risco dessa flexibiliza\u00e7\u00e3o \u00e9 quebrar a empresa e deixar os demais compradores sem receber o im\u00f3vel. “Vivemos hoje uma inseguran\u00e7a muito grande. Imagine que um loteador vende 300, 400 lotes. Depois, metade desiste da compra. Mesmo assim, ele tem de seguir com a implementa\u00e7\u00e3o da infraestrutura, ruas, saneamento, ilumina\u00e7\u00e3o, etc. Como faz?”, questiona. “Muito mais do que proteger o caixa de um empreendedor, a import\u00e2ncia da Lei dos Distratos \u00e9 proteger o adquirente que espera receber o im\u00f3vel”.<\/p>\n<\/p>\n
A s\u00f3cia do escrit\u00f3rio Durazzo Medeiros Advogados, Kelly Durazzo, observa que as multas muitas vezes n\u00e3o t\u00eam sido suficientes para cobrir os custos das empresas com estande, corretagem, financiamentos e a obra em andamento. “A regra para loteamentos, que \u00e9 10% com base no valor do contrato, \u00e9 reduzida pelo Judici\u00e1rio, passando para ser 10% do pago, que \u00e9 quase nada. H\u00e1 decis\u00f5es em que a multa fica em R$ 200, outras chegam a R$ 1 mil. Obviamente, isso n\u00e3o leva a um resultado positivo.”<\/p>\n<\/p>\n
Em levantamento com 40 casos, Kelly diz que o Judici\u00e1rio cita com recorr\u00eancia o artigo 413 do C\u00f3digo Civil, que prev\u00ea a possibilidade de redu\u00e7\u00e3o de multa quando h\u00e1 o entendimento de que ela \u00e9 considerada excessiva. “Mas com base em que ela \u00e9 excessiva? Porque em nenhum desses casos julgados trazem a men\u00e7\u00e3o de quanto foi efetivamente pago”, pondera.<\/p>\n<\/p>\n
O advogado e coordenador do conselho jur\u00eddico do Sindicato da Habita\u00e7\u00e3o de S\u00e3o Paulo (Secovi-SP), Marcelo Terra, defende que a lei seria clara nesse tema. “N\u00e3o deveria ter espa\u00e7o para o Judici\u00e1rio ter interpreta\u00e7\u00e3o diferente”, afirma.<\/p>\n<\/p>\n
O vice-presidente do conselho jur\u00eddico da Associa\u00e7\u00e3o das Empresas de Loteamento Urbano (Aelo), Lu\u00eds Paulo Germanos, diz que esse ambiente coloca em xeque a fun\u00e7\u00e3o social das empresas. “As empresas recolhem tributos, produzem riqueza, desenvolvem o territ\u00f3rio urbano de forma ordenada e respondem pelo meio ambiente ecologicamente equilibrado”.<\/p>\n<\/p>\n
O que diz o advogado dos consumidores<\/b><\/p>\n
J\u00e1 quem defende os consumidores pondera que a Lei dos Distratos deve ser aplicada, sim, de forma relativizada. “N\u00e3o \u00e9 l\u00edcito que quem exer\u00e7a atividades comerciais se enrique\u00e7a em detrimento de consumidores vulner\u00e1veis. \u00c9 \u00f3bvio que a atividade econ\u00f4mica busca o lucro e isso n\u00e3o se condena. O conden\u00e1vel s\u00e3o os abusos e a promo\u00e7\u00e3o de desequil\u00edbrio entre as partes”, argumenta Marcelo Tapai, s\u00f3cio-fundador do escrit\u00f3rio Tapai Advogados.<\/p>\n<\/p>\n
“Multa de 50% do que foi pago para a loteadora, mais 5% a 6% sobre o valor do neg\u00f3cio a t\u00edtulo de corretagem, o que, em alguns casos, pode chegar a mais de 70% dos valores pagos, \u00e9 enriquecimento sem causa e torna o contrato excessivamente oneroso, especialmente porque a empresa fica com o lote e o revende para terceiros”, diz Tapai.<\/p>\n<\/p>\n
“Havendo esse claro desequil\u00edbrio, a pr\u00f3pria legisla\u00e7\u00e3o autoriza o juiz a adequar a penalidade para tornar equilibrada a rela\u00e7\u00e3o contratual.”<\/p>\n<\/p>\n
Redu\u00e7\u00e3o de multas s\u00f3 em situa\u00e7\u00e3o ‘excepcional’, afirma desembargador<\/b><\/p>\n
O desembargador Marcelo Guimar\u00e3es Rodrigues, presidente da 21\u00aa C\u00e2mara C\u00edvel Especializada do Tribunal de Justi\u00e7a de Minas Gerais (TJ-MG) afirma que a possibilidade de redu\u00e7\u00e3o da cl\u00e1usula penal deve ser entendida como uma situa\u00e7\u00e3o excepcional. “Assim, implica em ser devidamente justificada no caso concreto, dado que, como regra, \u00e9 direito subjetivo do credor exigir a penalidade tal como consta do contrato”, diz, em entrevista.<\/p>\n<\/p>\n
Ele explica que a aplica\u00e7\u00e3o da multa pode, eventualmente, ser flexibilizada com base no artigo 413 do C\u00f3digo Civi, quando “a obriga\u00e7\u00e3o tiver sido cumprida em parte” e “se o montante da penalidade for manifestamente excessivo, tendo-se em vista a natureza e a finalidade do neg\u00f3cio”.<\/p>\n<\/p>\n
“Digno de nota que nessa normativa consta o adv\u00e9rbio ‘equitativamente’, alusivo \u00e0 no\u00e7\u00e3o de equidade, justamente um dos conceitos jur\u00eddicos indeterminados mais abertos e, assim, prop\u00edcio a diferentes interpreta\u00e7\u00f5es”, afirma Rodrigues.<\/p>\n<\/p>\n
H\u00e1 casos tramitados na justi\u00e7a em que a aplica\u00e7\u00e3o ‘integral’ da multa foi validada por ter sido considerada em conformidade com a lei, por for\u00e7a do princ\u00edpio da obrigatoriedade do contrato. Sob esse olhar, a Lei do Distrato \u00e9 vista como uma prote\u00e7\u00e3o da coletividade ao garantir o cumprimento do contrato e que os valores ser\u00e3o utilizados para a conclus\u00e3o da obra e a entrega das unidades a todos os consumidores, aponta.<\/p>\n<\/p>\n
Em outras an\u00e1lises, \u00e9 aceit\u00e1vel que a penalidade seja reduzida ‘proporcionalmente’ pelo juiz, caso a obriga\u00e7\u00e3o principal tenha sido cumprida em parte, explica o desembargador.<\/p>\n<\/p>\n
“Pode suceder, por exemplo, de o devedor ter cumprido o contrato em sua maior propor\u00e7\u00e3o, por\u00e9m n\u00e3o na parte que mais interessava ao credor. Logo, cabe ao juiz examinar se a presta\u00e7\u00e3o principal comporta o cumprimento parcial”, diz. “E se o credor n\u00e3o recebeu qualquer proveito do cumprimento parcial, n\u00e3o haveria, em tese, de se cogitar de reduzir a cl\u00e1usula penal.”<\/p>\n