CLAYTON CASTELANI, CRISTIANO MARTINS E NICHOLAS PRETTO
S\u00c3O PAULO, SP (FOLHAPRESS) – Quando o metr\u00f4 chegou ao Jardim S\u00e3o Paulo, as resid\u00eancias deram lugar ao com\u00e9rcio e at\u00e9 um edif\u00edcio empresarial envidra\u00e7ado com shopping no t\u00e9rreo surgiu. Casas que escaparam da demoli\u00e7\u00e3o agora t\u00eam placas nas fachadas nas quais se l\u00ea ioga, acupuntura, megahair e botox.<\/p>\n
Foi a esta\u00e7\u00e3o inaugurada em 1998 a respons\u00e1vel por atrair empreendedores e expulsar moradores, conta o comerciante Carlos Vernaglia, 59, filho de um construtor local que, nos anos 1960, mandou erguer dezenas de predinhos residenciais de tr\u00eas andares nos arredores.<\/p>\n
A transforma\u00e7\u00e3o do bairro da zona norte paulistana onde viveu o piloto Ayrton Senna (1960-1994) ilustra como a complexa din\u00e2mica imobili\u00e1ria da cidade torna dif\u00edcil levar moradias para perto do transporte sobre trilhos, um objetivo do Plano Diretor em vigor desde 2014.<\/p>\n
Apesar da lei municipal ter diminu\u00eddo taxas e permitido constru\u00e7\u00f5es maiores para incentivar o mercado a fazer pr\u00e9dios em regi\u00f5es consideradas estrat\u00e9gicas, os resultados dessa pol\u00edtica ainda s\u00e3o divergentes. Em alguns lugares ela funcionou e houve adensamento populacional, mas em outros a quantidade de habitantes caiu.<\/p>\n
Para entender como diferentes \u00e1reas da capital paulista foram ou n\u00e3o afetadas pelo plano, a Folha mapeou a evolu\u00e7\u00e3o populacional ao redor de todas as esta\u00e7\u00f5es dentro do munic\u00edpio e visitou dez delas, em sete linhas.
A an\u00e1lise comparou a quantidade de residentes permanentes registrada pelo Censo 2022 do IBGE com a existente no levantamento populacional de 2010 nos raios de 600 metros ao redor das paradas de trem e metr\u00f4. Essa dist\u00e2ncia era um dos crit\u00e9rios da \u00e9poca para que a prefeitura oferecesse os incentivos ao mercado imobili\u00e1rio. Ela foi ampliada para 700 metros em 2023.<\/p>\n
Nesses 12 anos, sendo 8 sob vig\u00eancia do atual Plano Diretor, a parcela de residentes nesses per\u00edmetros oscilou negativamente de 12,4% para 12,3% de todos os moradores da cidade.<\/p>\n
O n\u00famero absoluto de habitantes nessas regi\u00f5es passou de 1,395 milh\u00e3o para 1,412 milh\u00e3o. O pequeno aumento populacional n\u00e3o impediu a redu\u00e7\u00e3o da propor\u00e7\u00e3o de moradores nos locais observados porque a popula\u00e7\u00e3o da cidade tamb\u00e9m cresceu no intervalo.<\/p>\n
Os dados mostram que, na m\u00e9dia, o plano ainda n\u00e3o atingiu seu objetivo. Mas a observa\u00e7\u00e3o presencial, esta\u00e7\u00e3o a esta\u00e7\u00e3o, indica transforma\u00e7\u00f5es em curso. Algumas claramente alinhadas ao planejamento, outras nem tanto.<\/p>\n
No Jardim S\u00e3o Paulo, 3.462 pessoas deixaram o entorno da esta\u00e7\u00e3o entre 2010 e 2022. Mas est\u00e1 surgindo uma nova altera\u00e7\u00e3o do perfil imobili\u00e1rio local, indica a placa do empreendimento residencial sob um terreno de mais de 2.000 metros quadrados onde pequenos com\u00e9rcios e casas foram recentemente demolidos. “Meu pai sonhava em fazer um cinema aqui, iria se chamar Cine Rene, era o nome dele, Rene Victor Vernaglia”, conta o filho do construtor.<\/p>\n
Na Linha 15-Prata, onde o trem viaja sob um monotrilho a partir da Vila Prudente e corta diversos bairros do distrito S\u00e3o Mateus, na zona leste, 8 das 11 paradas perderam moradores. Mas pr\u00e9dios em constru\u00e7\u00e3o pr\u00f3ximos a algumas delas indicam expans\u00e3o de moradias semelhante \u00e0 ocorrida perto da esta\u00e7\u00e3o Orat\u00f3rio, onde o n\u00famero de habitantes cresceu em 4.630.<\/p>\n
Para defensores do Plano Diretor, esses movimentos refor\u00e7am o argumento de que \u00e9 preciso dar tempo para que a proposta criada na gest\u00e3o de Fernando Haddad (PT) alcance o resultado esperado at\u00e9 o fim da sua vig\u00eancia, em 2029. \u00c9 o que tamb\u00e9m afirma o atual secret\u00e1rio-adjunto de Urbanismo da prefeitura de Ricardo Nunes (MDB), o arquiteto Jos\u00e9 Arm\u00eanio de Brito Cruz. “O Plano Diretor n\u00e3o falhou”, diz.<\/p>\n
O mapa dos trilhos mostra que o adensamento se concentrou nas regi\u00f5es de classe m\u00e9dia nas margens do chamado centro expandido, demarcado pelo minianel vi\u00e1rio onde vale o rod\u00edzio de ve\u00edculos.<\/p>\n
\u00c9 nesse per\u00edmetro onde est\u00e3o bairros como Bel\u00e9m, Mooca e Tatuap\u00e9 (zona leste) Barra Funda (oeste), Pirituba (norte) e Campo Belo (sul). Este \u00faltimo com aumento de 4.814 moradores, o terceiro maior crescimento.<\/p>\n
O entorno repleto de edif\u00edcios com varandas amplas deixa claro que houve forte interesse do mercado imobili\u00e1rio nos arredores do cruzamento das avenidas Santo Amaro e Jornalista Roberto Marinho.<\/p>\n
Entre os poucos moradores que mantiveram seus sobrados em meio aos novos pr\u00e9dios no Campo Belo, o perito Fl\u00e1vio Oliveira, 55, diz aproveitar a comodidade do metr\u00f4 na porta de casa, mas lamenta o aumento dos congestionamentos gerados pelo adensamento. “A bateria do meu carro at\u00e9 arriou por falta de uso”, comenta.<\/p>\n
Mais distante da regi\u00e3o central e menos badalado pelo mercado, o distrito do Jaragu\u00e1 (zona norte) abriga a esta\u00e7\u00e3o Vila Aurora, vice-l\u00edder do ranking do adensamento populacional na cidade. Inaugurada em 2013, essa parada da Linha 7-Rubi teve aumento de 4.930 moradores entre 2010 e 2022. A lideran\u00e7a \u00e9 da esta\u00e7\u00e3o Br\u00e1s (que inclui metr\u00f4 e CPTM), que teve aumento de 5.379 pessoas.<\/p>\n
A vista da plataforma mostra que construtoras passaram longe da regi\u00e3o e, em vez disso, foi a autoconstru\u00e7\u00e3o -im\u00f3veis erguidos por moradores- a respons\u00e1vel por apinhar o morro \u00e0 margem da ferrovia com casas de alvenaria com dois, tr\u00eas ou mais pavimentos.<\/p>\n
Segundo um maquinista que trabalha na linha h\u00e1 12 anos, o crescimento do bairro come\u00e7ou antes da chegada da esta\u00e7\u00e3o. Ele, que pediu para n\u00e3o ter seu nome mencionado, afirma que o loteamento cresceu com a chegada constante de trabalhadores atra\u00eddos por empregos em ind\u00fastrias pr\u00f3ximas.<\/p>\n
Na contram\u00e3o do plano da cidade, por\u00e9m, \u00e1reas da regi\u00e3o central com ampla infraestrutura perderam moradores, com destaque negativo para as esta\u00e7\u00f5es Santa Cec\u00edlia (-3.763), Trianon-Masp (-3.913) e Brigadeiro (-4.350), sendo que as duas \u00faltimas, localizadas na avenida Paulista, lideraram as perdas.<\/p>\n
Alugueis caros, propriet\u00e1rios que n\u00e3o deixaram herdeiros e degrada\u00e7\u00e3o da regi\u00e3o central foram alguns dos motivos para o fen\u00f4meno de esvaziamento, relataram vizinhos.<\/p>\n
H\u00e1 outro fen\u00f4meno que afeta a moradia nos arredores da Paulista, observa a jornaleira Nathalie de Menezes, 42. Ela aponta o entra e sai de jovens com malas no pr\u00e9dio antigo de fachada reformada perto da sua banca. “Muitos desses apartamentos funcionam como Airbnb”, diz, sobre o aplicativo de loca\u00e7\u00e3o de curta dura\u00e7\u00e3o cujos h\u00f3spedes n\u00e3o s\u00e3o contados como residentes pelo IBGE.<\/p>\n
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