O Bradesco BBI publicou na segunda-feira, 12, um relat\u00f3rio mostrando que os bancos est\u00e3o “inchados” em suas carteiras de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio e que as consequ\u00eancias ser\u00e3o: press\u00e3o de baixa no volume de novos empr\u00e9stimos (especialmente para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis usados e para constru\u00e7\u00e3o de novos empreendimentos) e pouca probabilidade de corte nas taxas de juros no curto prazo.<\/p>\n
Apesar disso, o cen\u00e1rio n\u00e3o aponta para uma falta de cr\u00e9dito, afirmaram os analistas Bruno Mendon\u00e7a, Gustavo Schroden, Pedro Lobato e Eric Ito, que assinaram um profundo relat\u00f3rio do banco sobre o setor.<\/p>\n
O estudo se debru\u00e7ou sobre a carteira de cr\u00e9dito baseada em recursos do Sistema Brasileiro de Poupan\u00e7a e Empr\u00e9stimo (SBPE), que tradicionalmente \u00e9 usada para financiar im\u00f3veis de m\u00e9dio e alto padr\u00e3o. N\u00e3o entraram aqui os financiamentos para im\u00f3veis populares, dentro do Minha Casa Minha Vida, que s\u00e3o abastecidos pelo Fundo de Garantia do Tempo de Servi\u00e7o (FGTS).<\/p>\n
Os analistas diagnosticaram que a carteira de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio dos cinco principais bancos do setor (Caixa Econ\u00f4mica Federal, Ita\u00fa, Bradesco, Santander e Banco do Brasil) no fim de 2023 era composta, em m\u00e9dia, por 27% de recursos com origem fora das cadernetas, o que implica em um custo maior para as transa\u00e7\u00f5es e menor capacidade de tomada de cr\u00e9dito pelos consumidores e pelas empresas.<\/p>\n
O nome t\u00e9cnico para esse “incha\u00e7o” \u00e9 “sobreaplica\u00e7\u00e3o” ou “sobrealo\u00e7\u00e3o”. Independente do nome, trata-se de um crescimento relevante em rela\u00e7\u00e3o a 2022, quando este foi de 18%. O patamar de 2023 quase alcan\u00e7ou o pico hist\u00f3rico de 28%, registrado em 2015, quando o Pa\u00eds estava em recess\u00e3o, com juros subindo, e os financiamentos para habita\u00e7\u00e3o tiveram uma das maiores secas da hist\u00f3ria.<\/p>\n
Vale lembrar que funciona assim: as regras do Banco Central determinam que 65% dos dep\u00f3sitos das cadernetas sejam destinados ao cr\u00e9dito imobili\u00e1rio. A regula\u00e7\u00e3o visa dar liquidez \u00e0 compra e \u00e0 venda de im\u00f3veis no Pa\u00eds, com oferta de recursos para empr\u00e9stimos a custos mais baixos de capta\u00e7\u00e3o. Hoje, a poupan\u00e7a tem remunera\u00e7\u00e3o de TR + 6%.<\/p>\n
Os bancos n\u00e3o s\u00e3o impedidos de emprestar mais que o equivalente a 65% dos dep\u00f3sitos da poupan\u00e7a. Nesses casos, por\u00e9m, precisam buscar recursos em fontes de mercado, cujo custo \u00e9 maior. S\u00e3o os casos de letras de cr\u00e9dito ou certificados de receb\u00edveis, geralmente atrelados ao CDI – que foi de 13% em 2023, mais que o dobro da caderneta.<\/p>\n
Em termos relativos, o Banco do Brasil \u00e9 o mais sobrealocado, com 41% da sua carteira de cr\u00e9dito imobili\u00e1rio excedendo os seus dep\u00f3sitos da poupan\u00e7a, ou seja, baseada em taxas mais altas, de mercado. Em seguida v\u00eam Santander (39%), Caixa (33%) e Bradesco (25%). O menos sobrealocado \u00e9 o Ita\u00fa, com 8%.<\/p>\n
Em termos nominais, a Caixa \u00e9 a mais sobreaplicada, com R$ 101 bilh\u00f5es al\u00e9m dos seus dep\u00f3sitos em poupan\u00e7a, justamente pela sua posi\u00e7\u00e3o de lideran\u00e7a em volumes. Depois v\u00eam Bradesco (R$ 29 bilh\u00f5es), Santander (R$ 24 bilh\u00f5es), Ita\u00fa (R$ 10 bilh\u00f5es) e Banco do Brasil (R$ 9 bilh\u00f5es).<\/p>\n
“Vemos a sobrealoca\u00e7\u00e3o de 27% dos bancos pr\u00f3xima dos n\u00edveis de 2015 e 2016, quando tivemos a pior seca de financiamentos da hist\u00f3ria do SBPE”, descreveram os analistas do Bradesco BBI. “A principal diferen\u00e7a \u00e9 que vemos a Selic caindo em 2024, o que \u00e9 oposto ao cen\u00e1rio daquela \u00e9poca, o que d\u00e1 um certo al\u00edvio”, ponderaram.<\/p>\n
Quais os problemas desse ‘incha\u00e7o’<\/strong><\/p>\n Embora os bancos possam ficar mais seletivos na concess\u00e3o de cr\u00e9dito para habita\u00e7\u00e3o, os analistas do Bradesco BBI reiteraram diversas vezes no relat\u00f3rio que n\u00e3o esperam rupturas na cadeia ou falta de cr\u00e9dito. Na avalia\u00e7\u00e3o, o que existe \u00e9 uma tend\u00eancia de maior “seletividade” das institui\u00e7\u00f5es financeiras, pressionando para baixo o volume de financiamentos daqui para frente, mas esses ajustes devem acontecer de modo suave.<\/p>\n Pelas contas dos analistas, os bancos teriam capacidade de financiar em torno de R$ 100 bilh\u00f5es por ano, contando s\u00f3 com a poupan\u00e7a. J\u00e1 a proje\u00e7\u00e3o oficial da Associa\u00e7\u00e3o Brasileira das Entidades de Cr\u00e9dito Imobili\u00e1rio e Poupan\u00e7a (Abecip) \u00e9 de R$ 153 bilh\u00f5es em 2024, patamar est\u00e1vel perante 2023.<\/p>\n A conclus\u00e3o dos analistas \u00e9 que, para chegar ao volume projetado pela Abecip, os bancos ter\u00e3o, necessariamente, que recorrer a recursos atrelados ao CDI, ou seja, mais caros. Caso contr\u00e1rio, v\u00e3o enxugar os volumes.<\/p>\n Consequentemente, o cen\u00e1rio de maior exposi\u00e7\u00e3o das carteiras ao CDI diminui consideravelmente as chances para as taxas de juros dos financiamentos ca\u00edrem em 2024, mesmo que a Selic continue a ser reduzida. Atualmente, os bancos cobram em torno de 11% a 12% + TR nos financiamentos imobili\u00e1rios.<\/p>\n Im\u00f3veis novos e usados<\/strong><\/p>\n O time do Bradesco BBI alertou para a grande quantidade de condom\u00ednios, cujas obras est\u00e3o ficando prontas e ser\u00e3o entregues ao longo do ano (\u00e9 na entrega das chaves que os compradores de im\u00f3veis buscam o financiamento no banco).<\/p>\n Se os bancos seguirem mais seletivos na concess\u00e3o de cr\u00e9dito para aquisi\u00e7\u00e3o de im\u00f3vel pelos consumidores, isso pode for\u00e7ar as construtoras a dar algum desconto sobre o valor do apartamento na hora da entrega, o que poderia prejudicar as suas margens. Ainda assim, o impacto seria muito mais suave do que se a venda fosse cancelada e a unidade fosse devolvida ao estoque da construtora, ponderaram os analistas.<\/p>\n O segmento mais impactado deve ser o de compra e venda de im\u00f3veis usados, na vis\u00e3o dos analistas. Isso porque os bancos tradicionalmente priorizam o financiamento das moradias novas, rec\u00e9m-entregues pelas construtoras. Estas, por sua vez, usam o dinheiro da venda dos im\u00f3veis para pagar o banco pelo financiamento da obra, em um ciclo que se alimenta.<\/p>\n Com tudo isso em vista, os bancos tendem a fechar um pouco mais da torneira do cr\u00e9dito para as construtoras erguem novos empreendimentos daqui para frente. “\u00c0 medida em que vemos os bancos priorizando o cr\u00e9dito aos consumidores que est\u00e3o comprando im\u00f3veis novos, o cr\u00e9dito empresarial para construtoras apoiado pelo SBPE tamb\u00e9m se tornar\u00e1 mais restritivo, o que a nosso ver j\u00e1 est\u00e1 acontecendo”, afirmou o time do Bradesco BBI.<\/p>\n As construtoras maiores, com rela\u00e7\u00f5es comerciais mais profundas com os bancos, devem ficar com o bolo de cr\u00e9dito mais barato, via SBPE. As demais devem ter que recorrer a linhas atreladas ao CDI, mais caras.<\/p>\n Leia Tamb\u00e9m: Contribuinte poder\u00e1 cancelar declara\u00e7\u00e3o do Imposto de Renda<\/a><\/p>\n