Quem comprou im\u00f3veis nas cidades de Vit\u00f3ria, Vila Velha, Goi\u00e2nia, Curitiba e Florian\u00f3polis obteve ganhos acima da infla\u00e7\u00e3o nos \u00faltimos cinco anos. De acordo com dados p\u00fablicos do \u00edndice FipeZap analisados pelo Estad\u00e3o<\/b>, a valoriza\u00e7\u00e3o do pre\u00e7o m\u00e9dio do metro quadrado nesses munic\u00edpios ficou entre 16% e 40,8% (j\u00e1 descontada a infla\u00e7\u00e3o pelo IPCA) no per\u00edodo de setembro de 2018 a setembro de 2023.<\/p>\n
O levantamento abrange os pre\u00e7os em 18 cidades que t\u00eam dados divulgados pela FipeZap desde 2018. Os valores se referem aos pre\u00e7os pedidos pelos propriet\u00e1rios, mas n\u00e3o \u00e9 necessariamente o pre\u00e7o efetivo de venda. Vit\u00f3ria, capital do Esp\u00edrito Santo, ficou no topo do ranking, com uma valoriza\u00e7\u00e3o de 40,84%, seguida por Vila Velha, com 27,3%.<\/p>\n<\/p>\n
“Vit\u00f3ria tem um resultado alto no \u00cdndice de Desenvolvimento Humano (IDH), no topo do ranking”, diz o economista e educador financeiro Marlon Glaciano. Segundo ele, o que mais eleva o \u00edndice de valoriza\u00e7\u00e3o de uma regi\u00e3o \u00e9 a qualidade de vida e o acesso. Por outro lado, o aumento de indicadores negativos, como a viol\u00eancia urbana, tendem a catapultar a deprecia\u00e7\u00e3o de im\u00f3veis nessas localidades.<\/p>\n<\/p>\n
Vit\u00f3ria j\u00e1 foi considerada pela ONU como a segunda melhor cidade do litoral brasileiro para se viver, ficando atr\u00e1s somente de Florian\u00f3polis, em Santa Catarina. Tamb\u00e9m j\u00e1 foi apontada com uma das cidades com melhor infraestrutura para o empreendedorismo, segundo a Endeavor.<\/p>\n<\/p>\n
Na avalia\u00e7\u00e3o de especialistas, o avan\u00e7o do pre\u00e7os de im\u00f3veis em um munic\u00edpio est\u00e1 ligado ao desenvolvimento socioecon\u00f4mico e \u00e0 demanda por terrenos e moradias. O professor da FGV Alberto Ajzental afirma que uma explica\u00e7\u00e3o para o aumento pode tamb\u00e9m ser a falta de lan\u00e7amentos imobili\u00e1rios nas cidades nesse per\u00edodo, uma vez que o mercado vinha de um ciclo de baixa nos anos pr\u00e9-pand\u00eamicos.<\/p>\n<\/p>\n
“Cada regi\u00e3o tem suas particularidades. Se uma cidade \u00e9 guiada pelo agro, e o setor vai bem, pode haver mais lan\u00e7amentos imobili\u00e1rios, o que diminui o pre\u00e7o pedido dos demais im\u00f3veis, mas se o setor econ\u00f4mico principal da regi\u00e3o vive crise, aquela regi\u00e3o tamb\u00e9m v\u00ea essa valoriza\u00e7\u00e3o variar”, analisa.<\/p>\n<\/p>\n
Glaciano acredita que, de modo geral, regi\u00f5es que investem mais em seguran\u00e7a p\u00fablica e indicadores que afetam a qualidade de vida tendem a ter melhor valoriza\u00e7\u00e3o dos seus im\u00f3veis.<\/p>\n<\/p>\n
Os especialistas ressaltam que \u00e9 dif\u00edcil criar uma lista de atributos compartilhados entre os munic\u00edpios que justifique os melhores resultados de valoriza\u00e7\u00e3o do metro quadrado dos im\u00f3veis, j\u00e1 que cada regi\u00e3o tem caracter\u00edsticas diferentes que afetam o mercado imobili\u00e1rio.<\/p>\n<\/p>\n
Contudo, \u00e9 poss\u00edvel elencar alguns fatores que os impulsionam individualmente, como explica o professor da FGV. “Existe um reflexo da economia local de cada cidade e da oferta de produto nesses locais. Em Vila Velha e Vit\u00f3ria, essa valoriza\u00e7\u00e3o tamb\u00e9m pode ter sido puxada pela opera\u00e7\u00e3o portu\u00e1ria, que \u00e9 uma atividade econ\u00f4mica importante”, diz Ajzental.<\/p>\n<\/p>\n
\u00c9 na capital capixaba que est\u00e3o localizados os portos de Vit\u00f3ria e de Tubar\u00e3o, que atuam principalmente na exporta\u00e7\u00e3o de min\u00e9rio de ferro e nas produ\u00e7\u00f5es de petr\u00f3leo, siderurgia e celulose.<\/p>\n<\/p>\n
“No caso de Goi\u00e2nia, talvez esse resultado esteja atrelado ao bom momento do agroneg\u00f3cio, que movimenta a economia na regi\u00e3o”, afirma o professor. A cidade do centro-oeste est\u00e1 em terceiro lugar no ranking de munic\u00edpios com maiores valoriza\u00e7\u00f5es nos \u00faltimos cinco anos.<\/p>\n<\/p>\n
Nesse caso, a riqueza do campo, gerada pelos consecutivos recordes na produ\u00e7\u00e3o de gr\u00e3os, explica o aumento dos pre\u00e7os. A cidade, de 1,4 milh\u00e3o de habitantes, vive um boom de lan\u00e7amentos imobili\u00e1rios residenciais e comerciais, assinados por grifes famosas do designer nacional e internacional.<\/p>\n<\/p>\n
Nos \u00faltimos tempos, desembarcaram na capital goiana – localizada a 209 km de Bras\u00edlia – nomes de peso, como o est\u00fadio de design italiano Pininfarina, conhecido pelos projetos da Ferrari; o Studio Arthur Casas, de arquitetura; o WTC (World Trade Center); e at\u00e9 o V3rso, marca de hotelaria butique, do hotel Emiliano. O movimento tem elevado as vendas e provocado uma forte valoriza\u00e7\u00e3o dos pre\u00e7os dos im\u00f3veis de m\u00e9dio e alto padr\u00f5es.<\/p>\n<\/p>\n
Entre as cidades que tiveram as maiores desvaloriza\u00e7\u00f5es no pre\u00e7o do m\u00b2 no Pa\u00eds diante da infla\u00e7\u00e3o nesse per\u00edodo, est\u00e3o Niter\u00f3i, Rio de Janeiro, Campinas, Porto Alegre e S\u00e3o Paulo.<\/p>\n<\/p>\n
Para Glaciano, uma explica\u00e7\u00e3o seria o impacto da pandemia em capitais e regi\u00f5es metropolitanas, que gerou um movimento de pessoas que deixaram os endere\u00e7os em busca de novos lares em \u00e1reas com um maior n\u00edvel de qualidade de vida. “As capitais sofreram bastante com isso. Outras cidades viram fugas de empresas. Tudo isso impactou”, diz.<\/p>\n<\/p>\n
Ajzental, da FGV, lembra que al\u00e9m dos fatores macroecon\u00f4micos, como PIB, Selic e poder de consumo, quest\u00f5es mais locais tamb\u00e9m afetam o mercado imobili\u00e1rio. Um exemplo \u00e9 a deprecia\u00e7\u00e3o do valor de im\u00f3veis no ABC Paulista. Santo Andr\u00e9 e S\u00e3o Caetano est\u00e3o na lista dos munic\u00edpios que tiveram mais deprecia\u00e7\u00e3o, com quedas de 4,6% e 3,33%, respectivamente.<\/p>\n<\/p>\n
O professor aponta as crises na ind\u00fastria automobil\u00edstica e metal\u00fargica como um poss\u00edvel fator que “puxou para baixo” o pre\u00e7o dos im\u00f3veis na regi\u00e3o, uma vez que esses munic\u00edpios eram guiados majoritariamente por esses dois segmentos econ\u00f4micos, que sofreram para manter a produ\u00e7\u00e3o nos \u00faltimos anos. “A situa\u00e7\u00e3o do ABC \u00e9 reflexo da derrocada da ind\u00fastria”, diz.<\/p>\n<\/p>\n
Como escolher uma cidade?<\/b><\/p>\n<\/p>\n
O analista de mercado imobili\u00e1rio da Empiricus, Caio Nabuco de Ara\u00fajo, orienta que os compradores avaliem diversos fatores antes de fechar neg\u00f3cio, como o ambiente macro econ\u00f4mico, taxa de juros, crescimento do Pa\u00eds e tamb\u00e9m quest\u00f5es microecon\u00f4micas do endere\u00e7o escolhido, como infraestrutura na regi\u00e3o, legisla\u00e7\u00e3o urbana – como o plano diretor-, mobilidade urbana e seguran\u00e7a p\u00fablica.<\/p>\n<\/p>\n
Ele lembra que tudo isso pode impactar para cima ou para baixo no pre\u00e7o do im\u00f3vel. “De fato n\u00e3o \u00e9 uma decis\u00e3o simples”, diz.<\/p>\n<\/p>\n
Ara\u00fajo afirma que no caso de os compradores escolherem adquirir os im\u00f3veis via financiamento \u00e9 preciso p\u00f4r na ponta do l\u00e1pis, por exemplo, o patamar da Selic, que nos \u00faltimos dois anos subiu no Pa\u00eds, elevando os custos de se comprar uma casa ou apartamento de forma parcelada.<\/p>\n<\/p>\n
“Com os juros imobili\u00e1rios em alta, isso prejudica as empresas que atuam no setor”, avalia o analista.<\/p>\n<\/p>\n
O analista acredita que, se a Selic mantiver sua trajet\u00f3ria de queda ao longo do pr\u00f3ximo ano, a expectativa \u00e9 de que essa movimenta\u00e7\u00e3o na taxa de juros tire a press\u00e3o do financiamento imobili\u00e1rio, o que pode ajudar a valorizar os investimentos imobili\u00e1rios em mais locais.<\/p>\n<\/p>\n
“Com esse ritmo de queda, principalmente a partir do segundo semestre, isso abre caminho para uma demanda maior e maior valoriza\u00e7\u00e3o dos im\u00f3veis”, afirma.<\/p>\n<\/p>\n
Metodologia do levantamento<\/b><\/p>\n<\/p>\n
Uma limita\u00e7\u00e3o do levantamento \u00e9 que os pre\u00e7os compilados s\u00e3o aqueles publicados em an\u00fancios, e n\u00e3o refletem necessariamente os valores pelos quais os im\u00f3veis foram efetivamente vendidos.<\/p>\n<\/p>\n
Tanto im\u00f3veis novos quanto usados s\u00e3o contemplados no estudo. “A FipeZap trabalha com os valores pedidos pelos propriet\u00e1rios, o que demonstra mais que os donos est\u00e3o se sentindo confi\u00e1veis para subir o valor dos im\u00f3veis”, diz o professor da FGV Alberto Ajzental.<\/p>\n<\/p>\n
O especialista pondera ainda que o levantamento da Fipe Zap n\u00e3o leva em considera\u00e7\u00e3o a varia\u00e7\u00e3o do \u00cdndice Nacional da Constru\u00e7\u00e3o Civil (INCC), o que poderia impactar o porcentual de valoriza\u00e7\u00e3o de algumas regi\u00f5es.<\/p>\n