S\u00c3O PAULO, SP (FOLHAPRESS) – O aumento do custo de moradia e de constru\u00e7\u00e3o e a queda de renda impulsionam a presen\u00e7a de im\u00f3veis compactos nas maiores capitais brasileiras. Tanto por meio de programas habitacionais quanto pela iniciativa privada, casas e apartamentos com menos de 30 m\u00b2 t\u00eam sido uma alternativa para atender \u00e0s necessidades habitacionais de diversas faixas de renda. No entanto, a defini\u00e7\u00e3o da metragem m\u00ednima para moradia est\u00e1 longe de ser consensual no pa\u00eds.<\/p>\n
Cada munic\u00edpio \u00e9 respons\u00e1vel por estabelecer regras para a constru\u00e7\u00e3o, reforma e utiliza\u00e7\u00e3o de edifica\u00e7\u00f5es dentro do seu territ\u00f3rio. O que inclui o tamanho das moradias.<\/p>\n
Nas cinco capitais onde os apartamentos compactos t\u00eam ganhado destaque, o m\u00ednimo exigido para uma resid\u00eancia varia de 8 m\u00b2 a 25 m\u00b2.<\/p>\n
Em S\u00e3o Paulo, a capital com o maior n\u00famero de lan\u00e7amento de im\u00f3veis compactos do pa\u00eds, a legisla\u00e7\u00e3o municipal exige que a habita\u00e7\u00e3o tenha, no m\u00ednimo, espa\u00e7os destinados a repouso, estar, instala\u00e7\u00e3o sanit\u00e1ria e cozinha. A disposi\u00e7\u00e3o desses c\u00f4modos deve ocorrer a partir de 8 m\u00b2 em im\u00f3veis que n\u00e3o s\u00e3o de interesse social. Para habita\u00e7\u00e3o popular, a \u00e1rea \u00fatil tem de ser superior a 12 m\u00b2, segundo a lei complementar n\u00ba 9, de 2003.<\/p>\n
“A lei 16.642, de 2017, que orienta as constru\u00e7\u00f5es na capital paulista atualmente estabelece a metragem m\u00ednima por compartimentos [c\u00f4modos]. A cozinha, por exemplo, precisa ter di\u00e2metro de 1,50 metro. O que daria algo em torno de 1,80 m\u00b2. Para o sanit\u00e1rio, a exig\u00eancia \u00e9 um di\u00e2metro de, no m\u00ednimo, 90 cent\u00edmetros. \u00c9 menos de um metro quadrado. J\u00e1 \u00e1rea para a cama deve ter a partir de 5 m\u00b2”, afirma Pedro Serpa, professor da FGV e s\u00f3cio do escrit\u00f3rio S2.
De acordo com a lei complementar, havendo mais de um dormit\u00f3rio ser\u00e1 permitido a um deles a \u00e1rea m\u00ednima de 6 m\u00b2, e com dois dormit\u00f3rios, um compartimento com 5 m\u00b2.<\/p>\n
Em 2022, os compactos responderam por mais da metade dos im\u00f3veis lan\u00e7ados em S\u00e3o Paulo. Segundo Pesquisa Secovi-SP do Mercado Imobili\u00e1rio, a faixa de pre\u00e7o ficou entre R$ 240 mil a R$ 500 mil.<\/p>\n
Os apartamentos compactos tamb\u00e9m se espalham pelo Rio de Janeiro, principalmente em bairros pr\u00f3ximos \u00e0s praias e regi\u00f5es de grande concentra\u00e7\u00e3o de atividades comerciais.<\/p>\n
A \u00e1rea m\u00ednima \u00fatil das unidades residenciais em edifica\u00e7\u00f5es multifamiliares ou mistas determinada pela legisla\u00e7\u00e3o carioca \u00e9 de 25 m\u00b2. “Excluindo-se as varandas e terra\u00e7os descobertos” e bairros da zona sul e Grande Tijuca, informa o texto. Para estes locais, a \u00e1rea m\u00e9dia m\u00ednima deve ser de 35 m\u00b2.<\/p>\n
A lei complementar 198, de 2019, diz que os apartamentos no Rio devem ter, no m\u00ednimo, dois compartimentos habit\u00e1veis, um banheiro e uma cozinha.<\/p>\n
“O usual dos c\u00f3digos de obra municipais \u00e9 exigir que os c\u00f4modos proporcionem conforto t\u00e9rmico, ac\u00fastico e sejam seguros, independente da metragem”, diz Serpa.<\/p>\n
Na capital do pa\u00eds, o crescimento populacional tem impulsionado a oferta de im\u00f3veis menores. A legisla\u00e7\u00e3o de Bras\u00edlia estabelece 26 m\u00b2 de \u00e1rea m\u00ednima para est\u00fadios. Im\u00f3veis com um dormit\u00f3rio devem ter a partir de 32 m\u00b2. “Par\u00e1grafo \u00fanico. As \u00e1reas referentes \u00e0s \u00e1reas de vagas de garagem s\u00e3o desconsideradas para o c\u00e1lculo das \u00e1reas de uso privativo principal de que disp\u00f5e este artigo”, afirma o texto do C\u00f3digo de Obras e Edifica\u00e7\u00f5es do Distrito Federal.<\/p>\n
Para adquirir um apartamento com a metragem m\u00ednima na terceira cidade mais populosa do Brasil \u00e9 preciso desembolsar em torno de R$ 200 mil no Sudoeste, bairro considerado nobre. Na Asa Norte, uma unidade de 26 m\u00b2 est\u00e1 em torno de R$ 250 mil, segundo pesquisa da reportagem com imobili\u00e1rias locais.<\/p>\n
A capital mineira tamb\u00e9m segue a tend\u00eancia, com apartamentos compactos presentes em diferentes regi\u00f5es da cidade. Limitando \u00e1rea m\u00ednima de 24 m\u00b2 para uma resid\u00eancia, a lei veda a constru\u00e7\u00e3o de banheiros com porta que abre para o ambiente de preparo de alimentos.<\/p>\n
Com base em dados do QuintoAndar, Imovelweb e Wim\u00f3veis, um levantamento mostra que, assim como no Rio de Janeiro, em Belo Horizonte, o valor de um microapartamento \u00e9, em m\u00e9dia, metade do valor de um apartamento de um quarto.<\/p>\n
Em Porto Alegre, a limita\u00e7\u00e3o para moradia \u00e9 de 18 m\u00b2, “de forma que permita tra\u00e7ar, em seu piso, um c\u00edrculo com di\u00e2metro m\u00ednimo de 2,40 metros”. A demanda pelos compactos se concentra na regi\u00e3o central da capital ga\u00facha.<\/p>\n
Segundo o estudo do QuintoAndar do in\u00edcio deste ano, o aluguel de compactos em Porto Alegre \u00e9 um dos mais acess\u00edveis em oito capitais pesquisadas, perdendo apenas para Fortaleza.<\/p>\n
O pre\u00e7o m\u00e9dio para locar apartamentos com at\u00e9 30 m\u00b2 em Porto Alegre \u00e9 de R$ 860. Na cidade, o gasto tamb\u00e9m n\u00e3o supera o percentual de 30% do comprometimento de renda familiar, considerado o limite por especialistas e entidades internacionais.<\/p>\n
“O estudo mostra, ali\u00e1s, que, em algumas cidades, esse tipo de im\u00f3vel \u00e9 o \u00fanico que n\u00e3o ultrapassa o percentual limite”, afirma Vinicius Oike, economista do QuintoAndar.<\/p>\n
Para o advogado Marcelo Tapai, especialista em direito imobili\u00e1rio, embora o percentual do investimento na loca\u00e7\u00e3o ou compra de um compacto seja menor, ainda \u00e9 significativo, principalmente para fam\u00edlias de baixa renda.<\/p>\n
“Em S\u00e3o Paulo, o plano diretor em vigor d\u00e1 incentivo para a constru\u00e7\u00e3o de habita\u00e7\u00e3o de interesse social como valor de outorga maior para im\u00f3veis at\u00e9 30 m\u00b2. Mas essa fun\u00e7\u00e3o se perdeu com incorporadoras levando o conceito para atender a classe m\u00e9dia”, diz.<\/p>\n
As casas populares de 15 m\u00b2 constru\u00eddas pela Prefeitura de Campinas para servir de moradia a fam\u00edlias de at\u00e9 oito pessoas renderam cr\u00edticas do presidente Luiz In\u00e1cio Lula da Silva. Ao todo, 116 unidades devem atender 450 pessoas da Ocupa\u00e7\u00e3o Mandela Vive no interior de S\u00e3o Paulo.<\/p>\n
Segundo o advogado Pedro Serpa, a legisla\u00e7\u00e3o de Campinas permite que moradias de interesse social cheguem \u00e0 metragem m\u00ednima de 12 m\u00b2. “Tem cidades brasileiras que sequer estabelecem uma \u00e1rea m\u00ednima para fam\u00edlias habitarem”, afirma.<\/p>\n